很多开发商为了刺激购房者购房欲望，都会采用交“诚意金”或“认筹金”享有优先购房权的营销手段。家住广州从化的张先生就在购买商铺之前交了2万元诚意金。但让他郁闷的是，“诚意金”并没有买来开发商出售商铺的“诚意”：开发商不仅不把铺位如约出售给他，还拒绝归还之前交纳的2万元诚意金。最终，张先生把开发商诉至广州市从化区人民法院，如愿得到法院的判决支持。

    案情：开发商不卖铺还不退钱

    张先生经过几年打拼，手头略有积蓄，打算买个铺位做生意。2014年8月19日，回广州从化老家探亲的张先生无意间发现老家附近某开发公司正在预售铺位。担心错过这个机会的张先生当即就向该公司员工李某银行账号转账诚意金2万元。该公司市场经营管理分公司出具了一张收据，收款事由为“新建铺位105号诚意金”，写明收款金额为人民币2万元，并加盖分公司印章。该公司向张先生承诺涉案铺位在2015年5月建好并交付使用。 

    交完诚意金几个月后，张先生满怀希望地去找开发商准备付清铺位首付款。得到的却是开发商的拒绝。开发商明确表示不再将商铺卖给张先生，而且拒绝退还已收取的2万元诚意金。为维护自己的合法权益，张先生到从化法院起诉，要求某开发公司立即退还2万元，并从2014年8月19日起至付清上述款项之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息。

    审理：开发商行为构成违约

    法院审理认为，民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则，遵守法律和法规。本案中，双方当事人虽未签订相关合同，但从张先生提交的收据来看，收据的内容是某开发公司的分公司收取原告支付的购买新建铺位105号的诚意金2万元，即是双方对买卖铺位有关事宜的初步确认，应当将收据认定为双方当事人为将来签订铺位买卖合同而事先达成的合意，本案应为商品房预约合同纠纷。收据虽加盖的是被告的分公司公章，但该分公司是某开发公司的没有独立法人资格的分公司，其对外行为应视作某开发公司的行为，其法律责任应由某开发公司承担。

    原告支付购买铺位诚意金后，因被告自身原因，双方未能签订买卖合同，双方交易目的无法实现，被告已构成违约。故原告主张要求被告返还诚意金2万元以及利息，于法有据，法院予以支持。最终，从化法院判决被告某开发公司返还2万元及利息给原告。

    法官说法

    明确区分“诚意金”和“定金”

    由于房地产市场活跃，在大量的房屋买卖、租赁等交易中，开发商向购房者收取“诚意金”的现象普遍存在，这也是开发商用于刺激购房者购房积极性的一种营销手段。一些开发商利用购房者害怕房价上涨过快急于购买或租售房屋的思想以及法律知识欠缺的弱点，有意混淆“定金”和“诚意金”的概念，误导购房者提前付款。然而，“诚意金”不具有法律上的定金效力，对违约的一方也不具有惩罚性，这就容易使开发商一旦违约也难以得到应有的惩罚，购房者也会处于比较被动的地位，其权益难以得到保障。因此，经办法官提醒广大购房者，在购买或租赁房屋时，应明确区分“诚意金”和“定金”，切实保护好自身的合法权益。

    （汪棹桴　卢德升 谢晓敏 刘佳星）